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无线泛舟–陆征的博客

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投资

帮互联网“民工”算笔房产投资帐

作者:陆征

本文为个人原创,欢迎转载,转载请注明来源链接及作者,谢谢。

最近最热的话题,莫过于房子问题。就连刚刚结束的两会,房子问题都成为了绝对热点。相信不仅是互联网从业的人员关注问题,也是全社会年轻人关注的问题。

当房价一直被恐慌的增长时,买房划不划算问题,已经被刻意屏蔽了。那么,延续昨天讨论的风格,我们一起再来做一套应用数学题,以北京为例算算买房置业这件事情。

以目前三十岁普通家庭出身的年轻人来说,总价在100w左右的房子,是可以考虑的范围。那么我们就以最近我一个朋友关注的房源作为具体例子来说。

这套看中的房源在劲松附近,三环周围,房龄估计不超过10年。50㎡的大一居,目前价格在105w。

因为是首套房,如果购买,首付3成,是31.5w,其余73.5w。目前房贷利率是85折,因此如果以20年还款计算,则实际支付变成约117w,有4o余w的利息。如果觉得每月还款太高,选择30年还款计算,则实际支付变成约143w,利息接近70w。

这样,我们再分别加上之前的首付,暂不考虑手续费等问题,购房成本已经分别达到了约140w和约175w。这将是购买者实际要用若干年支付的。

而目前劲松类似这样的一居室,目前的租金平均也就在2000-2500每月,我们暂以2500这个高位计算。按照国际通行的“租售比”(不懂的请搜索之)最高合理位置300:1来计算。那么如果作为合理的投资行为,用月租金乘以300,是最高限度(有轻度泡沫)。而这样算下来,这个房子的最高限度,按照目前租金,应该75w。它的标价已经高出了合理价位30w,属于严重泡沫。而个人实际为了买下这个房子,则要比实际价值多支出65w-100w。

稍微再多解释一个“租房亏”论,就是买房是自己的,租房是替别人的。别忘了如果按照上面来算,未来20乃至30年,买房者要承担4000-5000元每月的房贷。如果你拿这个钱来租房子,我可以举现成例子,我的一个朋友,在三元桥相当不错的2居公寓里面住,也不过5000。也就是说,你拿同样的钱,享受一个面积和居住环境均不划算的房子。

而别人租类似你买的房子,也可以住60年乃至更多,而且不用30年就交完,资金流动性比你好的多,何况,您还有那个首付那,没听说过租房要首付的……再复杂的情况,比如少花点钱租远一点等等,我就不演绎了,大家自己可以算出。

因此,考虑其他房源的预购房者,可以按照以上公式,自己去算。

因此来讲,目前市场上的房源,已经高度泡沫化。如果作为投资品来讲,已经属于绝对高位。那么,作为一个投资品,我们都知道它不可能无限涨下去,必须要有足够高的新买入者接盘。2009年,中央实施宽松货币,增发货币使得一年放出4w亿的海量资金。已经不是据说(因为发改委出来辟谣了~),大量资金已经流入房地产市场,成为炒家手里的砝码,因此,抬高房价到了目前这样的程度。

既然有人希望房子还可以涨下去,那么必然需要资金继续注入。今年的宽松货币继续提供了4w亿的支持,可以想见,这部分钱至少可以保证大买家继续玩下去。庄家可以继续抬高大盘。而且,炒家手段非常高明,配合的得心应手,两会刚过,三个新地王接连涌现,继续造势。其手法,与股市坐庄同出一辙。

说实话,我相信今年房价继续回涨下去,虽然一定会崩盘,但是什么时候崩盘,我的确不知道。何况也没人好意思要求我知道,那些拿了国家大笔俸禄的专家教授都回答不出,怎么能强求我来回答?但是,作为我理解的高风险投资领域的一个黄金法则,我愿意与大家一起探讨,那就是:大众共识。

也就是说,如果大众达成了共识,认为整体一定是会怎样,你就按照反向预期去做就好了。而2010年,我看到了大众共识在逐渐形成,那就是房价一定会涨!

2007年,当卖茶鸡蛋的大爷大妈(你们辛苦了,老被拿来当例子)都知道股市一定会涨,于是崩盘了;那么,今天的卖茶叶蛋的大爷大妈们(再次说,你们辛苦了),也逐渐由半信半疑,变成了相信房价一定会涨了。等所有普罗大众都相信房价都会涨下去的时候,崩盘之日就到了。

我甚至相信,在2010年市场上,这些庄家在积极喊多的时候,一直在不遗余力的做空,逐步处理掉自己的房产,开始着手退出。那么,随着房价不受政策影响,而受投资法则影响,逐渐高涨到一定位置的时候。那么再多出几个四万亿,也是托不住的。

而且,国家已经说过了,宽松货币虽然不会立刻取消,但是会逐步退出。也就是说,4万亿不是每年来一次。不然通胀引起的民生问题,就会出大事儿。所以,当市场资金被不断飙高的房价吸入房地产市场时,有接盘能力的人,将越来越少。直到突然有一天,大批人发现,房价不动了!

我们都从股票知道,玩投资实际上是在挣差价。如果不涨,就是被套。如果不涨反跌,那就是逐步深套。所以,当房价不动时候,大量的人都感觉到不可持续,就会开始大量的抛盘。你敢8折卖房,我就敢6折卖。这时候,恐慌心理将如同雪崩一样,不可阻挡。直到跌破合理价位,为止。因为高位跳水,绝对不会返回合理位置。

而那个时候,我们刚才抛出来的那个标价105w的房子,就会来到低于75w的位置。我估计肯定低于70w,暂以70w计算。那么,如果你今年买房子,那么若干年后,你就会发现,你花了140w-175w的房子,让你多花了一倍的钱!

所以,我认为,什么丈母娘推涨房价,是不合理的一种说法。因为如果丈母娘跟你说,对不起,请你拿出最低70w最高100w的彩礼,我才能嫁女儿;你不给不行,实在不行,就你们夫妻一起慢慢还给我。我想,大多数人是一定不会接受的。

因为那简直是,比侯跃文先生那个“七仙女”段子里面的老爹还凶狠的父母了。但是,事实就是,当你买了房子若干年(大胆预测,用不了十年,不负任何责任),你就会发现,你支付的钱里面,有70w-100w,是莫名其妙蒸发了。虽然蒸发了,但是你还是要向银行支付这笔钱。算起来,还不如把这钱孝敬给丈母娘,更显得合理一些。~~

而实际上,亏的只可能比这个更高,因为一旦房地产崩盘,造成流动性滞涨,必然带来恐慌性逃离。连带租房价格也会迅速跳水。我上面的算法,绝对是保守的。

因此,作为互联网民工,如果你还残存一些理智,还没有买房,那么请你不要整天关注加薪与年终奖多少的问题。因为,如果你仅仅现在买了一套50㎡的小房,即使你年薪20w(我相信这个数在互联网应该属于比较高的位置了吧。如果是拿到手20w,恐怕都没有10%的比例),省吃减用,也等于比未买房的人,白干5-10年。买的越贵,白干越多。

即使你20岁上班,60岁退休,也不过才40年的工作时间。白干了四分之一时间的损失,恐怕不是那么好承受的。何况,在房地产崩盘,经济萧条的时期可能长达如同美国那样5-10年的时候。你能否保持现有收入状况,甚至是不失业,还是个未知数。

那个时侯,糟糕一点的话,要不然你就“勇敢”的跳楼;要不然,就只能考虑是否赖掉贷款,做一个没信用的人。当然,没信用的人的悲惨,请自行搜索得知。

也许那个时候会有一个非常有“意思”的现象,以前夫妻离婚,大家是分家产;那时候夫妻离婚,大家是分债务。这是何苦来的!

因此,如果作为互联网民工,您一没有行业高工资作为支撑,二没有足够的睿智在05-07年买上房子,三也没有其他政策性房源购买机会,现在去买房,就是充当救市的主力。而救市的代价,将是两家三代人,共同的一场灾难。

所以,如果你自己掂量自己没有玩命的勇气,心理素质也没那么坚强的话,就别拿着丈母娘作为幌子,高喊着刀枪不入,冲入刀光剑影的房地产市场啦。是以为本文。

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星期四, 03月 18th, 2010 私人话题 没有评论